A partir de 2026, a renda obtida com aluguéis de imóveis por pessoas físicas passará a ser tributada de forma diferente no Brasil. A mudança foi estabelecida pela Lei Complementar nº 214/2025, que integra a Reforma Tributária, e prevê a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) também sobre a locação de imóveis.

Até agora, quem alugava propriedades pagava apenas o Imposto de Renda, conforme a tabela progressiva. Com a nova regra, a expectativa é de aumento na carga tributária, sobretudo para quem possui mais de três imóveis destinados à locação ou recebe acima de R$ 240 mil por ano com essa atividade.

Como vai funcionar a cobrança

O IBS substituirá o ICMS e o ISS, com gestão compartilhada entre estados e municípios. Já a CBS ficará sob responsabilidade da União, em substituição ao PIS e à Cofins. Além do pagamento dos novos tributos, os proprietários terão de lidar com novas exigências, como emissão de notas fiscais, registros digitais e cumprimento de obrigações acessórias.

Locações por temporada terão maior impacto

As locações por temporada — como as feitas em plataformas como Airbnb e Booking — terão tratamento mais rigoroso. Nesses casos, a tributação seguirá parâmetros semelhantes aos da rede hoteleira, com menor redução da base de cálculo, o que deve elevar os custos para proprietários que atuam nesse mercado.

Transição até 2033

A implementação será gradual:

• 2026 e 2027: alíquotas simbólicas, para adaptação;

• 2028 a 2032: aumento progressivo de IBS e CBS, com redução dos tributos atuais;

• a partir de 2033: sistema em vigor de forma integral, extinguindo ISS, PIS e Cofins.

Especialistas avaliam que, apesar do período de transição, a tendência é de elevação contínua da carga tributária até 2033.

Redutores e compensações previstos na lei

A legislação prevê alguns mecanismos para amenizar o impacto:

• Redução de 70% na base de cálculo para locações residenciais;

• Desconto fixo de R$ 600 por imóvel, considerado redutor social;

• Redução de 50% na base de cálculo para vendas de imóveis;

• Benefício para imóveis adquiridos até 2026, permitindo ao contribuinte escolher entre o valor de compra atualizado pelo IPCA ou o valor de referência oficial.

Mesmo com esses mecanismos, entidades do setor imobiliário estimam aumento líquido nos tributos, o que pode pressionar os preços de aluguel e reduzir a atratividade do mercado como investimento.

Como os proprietários podem se preparar

Advogados e consultores sugerem que quem possui imóveis para locação comece a se planejar desde já. Entre as medidas recomendadas estão:

• avaliar a quantidade de imóveis alugados e a receita anual;

• considerar a criação de holdings familiares para fins tributários;

• formalizar a atividade como empresa;

• antecipar aquisições de imóveis até 2026 para aproveitar benefícios de transição.